<套房租金評估>

 

我們一般在選可以改裝成套房的物件時,通常都會選在學區與商業區交錯的地方,但這其實見人見智,在沒有學區的地方相對它套房也少,有的時候反而超出預期。一間透天租到八千塊,但一間小小的套房卻可以租到六千塊,正是因為物件產品稀少的關係。

 

在選擇地方時,我們通常會用預估租金下去回推,問題又來了,如何去界定租金要訂多少呢?

 

通常的做法是在拍賣網站或出租的網站上,先PO示意圖或是找一張很類似之後做的套房裝潢情境圖,讓人家知道裡面長怎樣、大概多大、預計要租多少錢?再從接到的電話量、網路詢問率來判斷可不可以這樣子做。

 

假設租金5千塊,施工成本是25萬,我可能設定5坪大小,取得成本1坪約5萬,在出價上可能出四萬多,因為還要抓代書費、契稅、代書費的空間。控制好你的成本在50萬以內,初估一年投報率約12%,訂價部份完成,再來就是簽約。

 

<借屋裝修>

 

簽完約之後,可以跟屋主談借屋裝修,但這也表示,之後有漏水、壁癌等問題你都必需要概括接受,因為原屋主不會幫你處理。

 

在裝潢同時,你就可以Call當初那些打電話來的房客,或是有提問題的人,請他們到現場來看,跟他說我到時候這一間會隔成什麼樣子,願不願意跟我訂,先收你一千訂金就好。

 

假設完工後來現場看屋況,你不滿意我無條件退你,但如果連來現場都不看一下,那一千訂金就沒收。基本上願意下訂的客戶不太會去看其它房子,即便不滿意,卻也都還能接受。

 

整體而言,在還沒有過戶完成之前,我們就已經在改裝套房;在還沒改裝完畢之前,套房已經出租出去。裡面的設備、銷售的資料雖然在還沒過戶之前偷跑可能會有一些爭議,但我們可以先透過房仲朋友放風聲,讓整個改裝出租流程更順利。

 

試想一下,我們一間成本50萬,投報率12%,一間賣80萬,這樣子至少有好幾趴的收益。6間近30坪的施工費用150萬加上其它費用扣一扣,短短三個月你就有180萬的現金流進來。

 

這就是套房投資的獲利模式,當然,中間的溝通協調也是一大關鍵,必須要做到層層把關,把每一筆花費詳加記錄,不斷找尋改善方式,一年下就的收益就相當可觀。