1/10營建成本、9/10營運成本>

 

套房長期持有的話,就要有長期持有的考量。在國外就有一個觀念,這個觀念需要被嚴格的建立,那就是1/10的營建成本、9/10的營運成本。

 

簡單說,以一個水龍頭為例,你為了省錢用了幾百塊的,某天不小心裂掉了,水從牆壁往下滲,破壞了防水層之後造成整個漏水、滲水的情況,讓整個家具發霉、管線壞掉,維修的款項是相當可觀的。好一點的水龍頭可能一、兩千塊的,光價差就不知幾十倍、幾百倍都有可能,這就是為什麼要抓到1/10比例的原因。

 

以配線來說,電線的包覆性及傳導沒有很好的話,它可能就會讓你的電費變得比較貴。再來就是你偷工減料,電線用得比較細,前面三、五年可能撐得住,萬一又發生火災或意外傷害,自己房子加上賠隔壁鄰居的錢不就更多了嗎?

 

所以一開始的時候,我們在選擇用料時,最好選擇比短期還耐用一點、貴一點的。

 

<地板用料差異>

 

假設我這個套房短期要賣出去,地板可能用木頭地板,讓它看起來有質感、租金可拉高,下一手買方看起來用料不錯質感佳,覺得裡面一定真材實料。相反的,如果是長期持有的話,我一律都用塑膠地板,為什麼?

 

木頭地板預計可以撐三年,包含刮傷、保養不良、狗狗尿尿等等原因,所以三年後就要換一次,第一個房客可能租七千、第二個房客只能租六千、第三個房客租五千,級距是往下掉,三年後一坪還是要花三千塊把它換掉。

 

如果我用一坪一千塊的塑膠地板,但是每一年換新的呢?

 

第一年租六千五、第二年六千五、第三年還是六千五,價錢不變的情況下,看起來像全新的一樣,出租的速度比二手的快,因為這麼便宜又全新的你要去哪找?

 

除了租金的維持,再來市場的搶手度也會有落差,設備成本攤提跟用料都會不盡相同。

 

<設備用料差異>

 

電線的部份,在短期持有上看來,我們採用符合法規或是儲熱式的熱水器,這樣電線不會用到太粗;相反的,在長期持有上,電線就要用好一點、粗一點,熱水器選用瞬熱熱水器或是瓦斯管熱水器,瓦斯管裝在室外、瓦斯爐也裝在室外,就安全性來講比較高,但是相對的人員安裝成本較高。

 

房客之後在用熱水時,就不會覺得每個月電費這麼貴,甚至不續租等抱怨產生。當然,跟你房租的定價也有關,房租三千電費一千就唉唉叫了,相對的房租一萬電費一千就覺得還好。

 

<痛苦指數起因>

 

在長期持有的情況下,你必須要捨棄一些花俏、華麗的東西,尤其是公共區域,為什麼呢?因為這個東西之後折舊了,你要更新時可能連租金收了都補不回來,壁紙一摳就掉,租金每況愈下。

 

長期持有的狀況下,就要維持它應有的水平,該是七千就七千、該是一萬就一萬。很多人都只記得我每個月都有收房租,但很少有去算過每個月花了多少維修費、時間成本,廠商維修比價、房客沒帶鑰匙還幫房客開門等等。

 

原本一個月收七千有三件事情,到後來一個月收三千但有五件事情,維修越來越多,租金越來越低,形成死亡交叉,到最後就是你痛苦指數開始的時候。

 

因此,長期投資與短期投資的思維一定要區分開來,才不會花費太多心力在無謂的事物上,如何省時省力又達到高效率,正是投資客們值得細細思考之處。