<電力系統評估>

 

台電電費漲價,基本上房東都會賠錢,當一度電收45塊時,房客就會開始抱怨,為什麼電費這麼貴,房東是不是靠電費在賺錢?相對的降低他承租動機,尤其是月租五千塊以下的族群都以經濟為優先考量,在電費上漲同時,當然會影響它的出租率,十分之九的營運成本問題在此時就會浮現出來。

 

很多五千塊以下的套房,當初可能租到七、八千,只是它的使用時間比較久導致租金行情下修。當初為了省成本,電線用比較便宜的,然後工法也採用便宜工法,在接電線時沒有照規定的來接,導致它的損耗有可能達到10~20%,這個時候就要請水電專家去量測這個部份才能略知一二。

 

再來就是整體的電器使用,一般人想省錢買小噸數冷氣,夏天時它的降溫能力不夠,壓縮機一直在運轉,所以電費一直往上加,房客就會抱怨電費怎麼這麼貴?為什麼以前住其它地方電費兩個月下來只要繳一千塊,住這裡一個月要繳一千塊?

 

因此,套房在蓋的時候,家電選擇就要做全方位考量,像是公共區域的電燈等等,一分錢一分貨,時間久了就會顯現出來,如果要長期持有套房,當初在改建時,這些東西就要深入去了解。

 

<電費帳單差異>

 

除了家電的選擇之外,電表上的差距也是重要因素之一。比方說你有40間套房在一棟建物裡面,40間有40張帳單,代表它有40個獨立的台電電表。跟40間每間都有獨立電表卻只有1張帳單比起來,後者一定會比前者加起來的總費用貴很多。

 

因此在改裝時可以多花點心思,在格局上面做變更,多花一點錢,讓每一間套房都有一顆獨立的台電電表,比如說分戶出來把它設定為好幾個門牌,雖然成本較高,但在電費上就會差很多。

 

<電表計費>

 

計費方式的主要差異,原因在於它有累進電費計價部份。依照1016月份的台電電費訂價,以夏天季節來說,它是120度以下2.1/度、121度到330以下3.02/度、500度以下4.39/度、700度以下4.97/度、701度以上5.63/度。

 

假設一間套房在夏天平均用300度電,基本上都會落在4.39塊以下,算是很便宜的區間。但是如果40間套房一間300度,一個月就用掉12000度,也就是說只有700度以下的部份不到5.63塊,其它地方11300度皆超過5.63塊,平均下來電費成本就落在接近5.63塊的水準。

 

這時候跟房客收15塊錢,他就一定會唉唉叫,所以必須自己吸收,每一度就要賠0.63塊。再加上公共區域的電費,萬一你有電扶梯、又有洗衣機、又有地下室、又要裝攝影機,這些東西耗費電力,往往入不敷出,其實關鍵就在這細節裡面,間數越多賠得越多,因此不可不慎。


<衛星電視與第四台>

 

訊號源的來源,除了有線的cable之外,還有衛星系統,也就是大耳朵、小耳朵。

 

首先來看衛星電視部份,它的好處就是裝了之後比第四台便宜,利用一張授權卡、讀碼機,分享給這棟大樓的房間使用。嚴格說起來,一個房間、一個收視戶要有一張授權卡,換個角度來看,如果我家有40台電視,在一個建築裡面是不是只要一張卡就夠了?這也是在法規上的模糊地帶。

 

不過目前衛星電視它的缺點,就是下雨天時訊號接收不良、換台比較慢,會被房客投訴。再來就是薄型電視用的一些頻寬,透過套房內部的區域網路來做解碼授權,所以會佔掉頻寬。優點就是設備費用花下去之後,它會逐年回收,前提是你要熬得住客人的抱怨。

 

第四台的部份,訊號源如果走Cable的話,我的建議是在套房改裝之前就先申請好,不然等第四台的人來看時,他會要求你再做申裝的動作。在折扣部份,每一個縣市系統業者收費不一,有的一間打八折、有的打五折,看你怎麼去談,不然等到抄到之後就很麻煩。因此在改裝套房之前,最好先申請完電、第四台等等。

 

假設你還沒有照它的規矩走之前,要先跟你的房客說明第四台問題直接找我,不要去找系統業者,這是其一。再來就是在套房改裝時,你的外觀不要給人家看起來就知道有很多間套房,比方說冷氣室外機的位置、窗戶開的數量、一樓的信箱數量等等,保持低調就對了!

 

<弱電配接>

 

弱電配接指的就是網路、第四台的配接方式,很多人以為配線配一配直接裝強波器就好了,這其實是錯的。造成畫面不清楚出現雪花,它的原因莫過於太強或太弱,基本上第四台業者只負責把線拉到你家總訊號的地方,之後的訊號清不清楚不關它的事,你自己要想辦法處理。

 

一開始施工為了省一萬塊費用,到時候你又要把所有線路重拉過,它的花費絕對超過當初的一萬塊,所以1/10的營建成本、9/10的營運成本千萬要記得。

 

弱電的配接要注意以下幾點,第一個就是它的距離要相對等,第二個就是位階要一樣,一樓主訊號到二樓房間都只經過一個節點或兩個節點,千萬不要用串接的。

 

比方說,一樓訊號拉上來到201號房、201號房再拉給202號房,再從202拉到203號房,一直拉下去這個強波器怎麼用都會出問題。

 

更誇張一點的是,有的從205直接拉到305,再一間一間拉到301,從301往上拉到401,這樣串下去永遠看不清楚,萬一有一間出事情,全部都要重調過。

 

其實你只要位階配好,基本上不會有太大問題,例如總訊號源到五樓的每一間是一個節點,主線到了五樓之後,再平均拉到每一間房間,距離稍微有一點點落差其實無傷大雅,基本上我只要在在五樓裝一顆強波器,每一層樓都可以看得很清楚。

 

電線部份,銅線的圈數要夠高,這樣才不會受干擾,此外,也不能拗到,不然久了訊號會不清楚。

 

<網路線路>

 

說到網路,最「厚工」的做法,每一條線都拉到機房,如此一來,哪一條壞了就換哪一條,這是最保守、也是最貴的做法。

 

現在的做法就是有五層樓,一層樓一條主線下來,每一層樓有一個HUB接到各個房間去,主線壞了換主線、房間線壞了換房間線,不僅節省材料也更有效率。



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