<建物變更登記>
 
以建物部份來說,當初是買圖面上為套房產品的話,基本上不會有太大問題。
如果我們是買三房兩廳或者是透天改建的套房,絕大部份都沒有做變更登記的動作,唯有做變更登記之後,你的建物平面圖跟實際上才會變成一樣,在法律上比較不會有爭議。
 
變更登記又該怎麼做呢?當我們一開始決定要將三房改建成為套房時,在規劃之初就要照著基本的建築法規來做設計。
 
比方說承重牆不能拆除、變更,這部份可以詢問建築師的意見,在合法變更價位的部份,一坪大約兩三千元成本不等,除了要看建築師的簽章,在施工前最好就送圖面給建管課,如此一來,當別人在檢舉你這是違建的時候,你就能出示合法經營證明。
 
<改建套房稅務>
 
出租套房就有所得,有所得就必須報稅,當然這裡面有一些小技巧,比方說有報但未報足額跟你未報的罰則有明顯差異,所以建議你或多或少報一點。因為期間當中不見得每間套房都滿租,只要你有報,就算罰也在預估範圍內。
 
值得一提的是,在租賃所得當中又有50%左右,可以做免列舉扣除額,你可以參考會計師的建議看要怎麼做,或是請管理顧問公司選擇用列舉還是免列舉,亦可經精算後以較低廉的價錢轉租給你的親戚,再由你的親戚轉租給房客、管理公司,因為管理公司本身可以用人事支出、維修成本等名義列舉,有發票可以來處理。
 
更重要的是,你在稅務部份不能閃得太誇張,萬一有惡房客用這個來要脅你,當你站不住腳時,就會損失相當可觀的金額。例如他提早搬走,要你退給他一個月的押金五千塊,你不退這五千塊他就到國稅局去舉發你,到時候就得不償失了!
 
在奢侈稅部份,如果說你買進來不到兩年轉賣就會有奢侈稅的問題,所以至少都會撐個兩年。想要平安一點、順遂一點的話,就可以多多跟管理公司請教,在出租服務、實價登錄、開發票、報稅等方面每一家做法不一,都應該仔細評估慎選才是。
 
<法律層面的合法>
 
如果說,你是委託一般的中人,就是沒有參加仲介同業公會的這種,就會常出現一些狀況,像是三租、四租、五租錢收了就跑,一堆房客跑來跟你要錢等等,這種仲介多到不勝枚舉,會浪費很多時間在處理相關事務。
 
既然你想要找專責專任的仲介,就要守本分的申報稅額,基本上他幫你出租就要做實價登錄,登錄上去久了沒有報稅,國稅局一樣找你麻煩。
 
在土地法中,除了你的建物、稅務合法之外,程序也要合法。因為套房本身它的利潤就不是很高,沒有必要為了它冒險去殺頭,萬一你不小心得罪人的時候,他就會去告你違建、沒有繳稅、實價登錄上的問題,搞得好像做賊一樣,去做一些偏門的利潤反而比較高。
 
事先規劃好,成本不會增加太多,至少睡得安穩,因為你錯在先(違建等等),所以人家檢舉不是沒有道理。
 
附帶一提,萬一你的套房是真違建,其它人的房子都沒倒,就你的倒了,如果只是財務上的損失倒還好,反之,因為你的疏忽危害到他人生命,除了現任的屋主之外,承包商跟當初的屋主都有連帶罰則,因此不可不慎。
 
簡而言之,要做到絕對合法套房有它的困難度在,只能儘量做到相對合法,在能力範圍內可行性亦較高。