<地段的迷思>

 

坊間適合大部份的講法就是要你把焦點放在Location、Location、Location,但是,其實你可以換個方式來思考,越是少人做的地方,物件相對越稀有。

 

比方說,我們在苗栗有個25坪大概100萬上下的套房標地,貸款可以貸到150萬,再拿個50萬出來,就是100萬的工程款,分成4間套房,成本200萬,一間可以租到五千塊以上。

 

很奇怪的是在苗栗這個地方,舊一點的兩層樓透天一個月大概也是租七、八千,因為沒人要租,所以價錢放到這麼低還是沒有需求。相對的,套房物件稀少,所以我們在出租上沒什麼太大問題。

 

既使你的套房可能不是學區、不是商業區,但還是有人在那工作,還是有租屋需求,不用太過執著一定要買在學區。

 

<認同價值>

 

在 相對冷門的地點時常可以看到一棟大樓空了好幾層,會空這麼多出來,通常都是相對有點年紀或是管理不善的套房,沒有人要住是理所當然的。曾經我們處理過一個 例子,一棟空了六、七層,它的地段好,只不過賣相非常差,所以沒有人要住,我們在其中整理了一整層,效果不錯也順利租出去了!

 

舉個極端的例子,大家可以by case來檢視、思考案件的處理方式。約莫六、七年前,有一個權狀9坪、室內4~5坪的物件,維持現狀的話,市面上租金大約兩、三千塊就不錯了。我們買進來後換了個門、裝了指紋鎖,裡面都還沒有整理裝潢過,買的時候不到30萬,最後用40萬的價位賣出,成本僅多了門跟指紋鎖約2萬元成本而已。

 

這原因有兩個,其一是我們有看到它的價值,讓別人也看到並認同它的價值進而購買。第二個就是說,好地段有爛案件可以做,壞地段一樣有好案件可以做,所以不用太過擔心Location的問題,端看你如何為套房產品做定位。

 

這個地方學生跟上班族都有,我們把它稍微裝潢一下,基本上租到五千塊不是太大的問題,當然,取決於好質感的裝潢。以這個案例來說,下一手的買方其實還有再裝潢上做加強,最後加到七千塊租掉,足以證明價值認同的重要性。

 

<逆向訂價法>

 

一般人通常都是先看到物件的價錢,再算算自己有多少錢可以做裝潢,最後訂出租金價格,這是完全顛倒過來的做法。這種做法只會讓你的價格受限,萬一還有其它額外的支出,可能就要認賠出場。

 

因此,當你看到了物件,先不要管它的價錢,而是要馬上判斷要租給誰、誰會花多少錢來租以及要花多少錢來裝潢,扣完之後,再算入自己的利潤,才是可以購買這個物件的價位。